Mora li privatni iznajmljivač fiskalizirati račun gostu?

Ne, ako ste privatni iznajmljivač paušalist: fizička osoba koja porez na dohodak od imovine plaća paušalno i nije u sustavu PDV-a. Niste obveznik fiskalizacije ni po starim pravilima ni po Fiskalizaciji 2.0. To vrijedi i 2026. i 2027. Ne treba vam FINA aplikacijski certifikat, ne prijavljujete poslovni prostor u FiskAplikaciji i ne fiskalizirate račune gostima.

Ali račun svejedno morate izdati. Za svaki boravak, bez obzira na način ili kanal naplate: gotovina, kartica, uplata na račun, Booking, Airbnb ili drugi kanal.

Druga je stvar ako iznajmljujete kroz paušalni obrt, obrt u PDV-u ili d.o.o. Tada ste poslovni subjekt. Za račune potrošačima (B2C) od 1. siječnja 2026. vrijedi fiskalizacija za sve načine plaćanja, a eRačun se uvodi prema pravilima za poslovne subjekte.

Detaljniji pregled za iznajmljivače držimo i na vodiču Računi za iznajmljivače apartmana. Ovdje je praktični sažetak.

Morate li izdati račun ako gost plaća karticom ili preko Bookinga?

Da. Obveza izdavanja računa ne ovisi o načinu plaćanja. Bitno je razlikovati tko naplaćuje i tko izdaje račun.

• Izravna naplata gostu: gost plaća vama, gotovinom, karticom ili uplatom na vaš račun. Račun izdajete vi, na svoje ime i OIB.
• Naplata preko platforme: Booking, Airbnb ili slična platforma naplaćuje gosta, a vama isplaćuje obračun (payout) i izdaje račun za proviziju. Ako platforma gostu izda račun za smještaj, vi taj obračun čuvate uz svoju evidenciju.
• Doplata vama na licu mjesta: čišćenje, dodatna osoba, kućni ljubimac ili drugi iznos koji gost plaća izravno vama. Za taj dio vi izdajete račun.

Za privatnog iznajmljivača paušalista ti računi su obični, nefiskalizirani računi. Za obrt ili d.o.o. pravila su druga.

Mora li privatni iznajmljivač fiskalizirati račun?

Ne. Privatni iznajmljivač paušalist nije obveznik fiskalizacije.

To znači:

• nema fiskalizacije računa gostu,
• nema FINA aplikacijskog certifikata za fiskalizaciju,
• nema FiskAplikacije za poslovni prostor,
• nema slanja računa Poreznoj upravi u trenutku izdavanja.

Ovo se odnosi na fizičku osobu koja iznajmljuje temeljem rješenja, plaća paušalni porez na dohodak od imovine i nije u sustavu PDV-a. Ako najam vodite kroz obrt ili tvrtku, ne gledajte ovu kategoriju nego pravila za poslovne subjekte.

Što račun gostu mora sadržavati?

Račun za smještaj treba biti uredan i dovoljno jasan da se vidi tko ga je izdao, za koju uslugu i za koji iznos. Tipično sadrži:

• redni broj računa,
• datum izdavanja,
• podatke izdavatelja: ime i prezime, OIB i adresu,
• podatke o gostu, a OIB ako račun ide tvrtki ili agenciji,
• opis usluge: smještaj, adresa objekta, razdoblje boravka i broj noćenja,
• jediničnu cijenu i ukupan iznos u eurima,
• način plaćanja,
• napomenu da PDV nije obračunat, ako niste u sustavu PDV-a.

Račun izdajete u trenutku naplate. Ako gost plaća predujam ili akontaciju, izdajete račun za taj naplaćeni iznos.

Trebate li fiskalizirati ako naplaćujete preko Bookinga ili Airbnba?

Kao privatni iznajmljivač paušalist ne fiskalizirate ni izravne naplate ni naplate povezane s platformama. Fiskalizacija nije vaša obveza.

Praktično, kod platformi gledajte tri stvari:

• tko je naplatio gosta,
• koji dokument je platforma izdala gostu,
• koji obračun i račun za proviziju ste vi dobili od platforme.

Ako dio boravka ili dodatnu uslugu naplatite izravno od gosta, za taj dio izdajete svoj obični račun. Na proviziju stranih platformi može postojati obveza obračuna PDV-a, ovisno o vašem statusu. To provjerite s knjigovođom ili Poreznom upravom jer nije jednako za svakoga.

Mora li privatni iznajmljivač izdavati ili primati eRačune?

Ne, ako ste privatni iznajmljivač paušalist kao fizička osoba. Obveze eRačuna od 2026. i 2027. odnose se na poslovne subjekte: obrte, tvrtke i druge obveznike po toj osnovi.

Zato privatni iznajmljivač paušalist:

• ne mora primati eRačune od 1. siječnja 2026.,
• ne mora izdavati eRačune od 1. siječnja 2027.,
• ne mora zbog privatnog najma uvoditi informacijski posrednik ili eRačun sustav.

Ako smještaj iznajmljujete kroz paušalni obrt ili d.o.o., tada se primjenjuju pravila za poslovne subjekte. Neobveznici PDV-a eRačune primaju od 1. siječnja 2026., a izdaju od 1. siječnja 2027. Obveznici PDV-a i primaju i izdaju eRačune od 1. siječnja 2026.

Fizička osoba, paušalni obrt i d.o.o. nisu isto

Ovdje nastaje najviše zabune jer se u razgovoru sve često zove “paušalno”. Za račune i nove obveze to nije dovoljno precizno.

Kako iznajmljujete	Fiskalizacija	eRačun
Privatni iznajmljivač paušalist, fizička osoba izvan PDV-a	Ne. Ni Fiskalizacija 1.0 ni 2.0, ni 2026. ni 2027.	Ne. Niste poslovni subjekt za eRačun obvezu.
Paušalni obrt za iznajmljivanje	Da, za B2C račune od 1. 1. 2026. za sve načine plaćanja.	Da, prema pravilima za poslovne subjekte.
d.o.o. ili obrt u sustavu PDV-a	Da, prema pravilima za poslovne subjekte.	Da, prema pravilima za poslovne subjekte i PDV status.

Račun gostu izdajete u svim varijantama. Razlika je u tome je li taj račun običan račun privatnog iznajmljivača ili fiskalizirani račun poslovnog subjekta.

Što je s prijavom gostiju i boravišnom pristojbom?

Računi nisu isto što i eVisitor.

Goste i dalje prijavljujete u eVisitor, a boravišnu pristojbu obračunavate i plaćate po pravilima koja vrijede za vaš objekt i mjesto. To je odvojeno od fiskalizacije i eRačuna. Račun se odnosi na naplatu usluge smještaja; eVisitor na prijavu gostiju i turističku pristojbu.

Kako Fisco pomaže privatnim iznajmljivačima?

Ako ste privatni iznajmljivač paušalist, Fisco vam nije potreban zbog fiskalizacije ili eRačuna. Tu obvezu nemate.

Fisco ima smisla kad želite uredno izdavati račune bez ručnog prepravljanja predložaka:

• računi za goste s urednom numeracijom,
• računi agencijama i tvrtkama,
• arhiva računa za vlastitu evidenciju i Poreznu,
• rad iz preglednika i s mobitela.

Ako iznajmljujete kroz obrt ili d.o.o., tada Fisco pokriva i fiskalizaciju računa potrošačima te eRačune prema pravilima za poslovne subjekte.

Isprobajte Fisco 30 dana besplatno, bez kartice. Paketi kreću od 9 EUR mjesečno. Krenite na www.fisco.hr.